תוכנית מתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה המוכרת בשם: תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים, אשר אינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה עתידית. התוכנית מאפשרת קבלת היתרי בנייה לחיזוק המבנה וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות משמעותיות, וזאת בכדי ליצור תמריץ לחיזוק. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בהובלת צוות גדול של מתכננים ויועצים. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.

הרקע

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, (ת"י 413), נכנס לתוקף בשנת 1980. עפ"י דעת מומחים, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנה זו אינם עומדים בדרישות תקן זה. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן הנה עלות, גבוהה יחסית. ולכן מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכניות מפורטת, ובכך עידוד בעלי הבתים לחזק את המבנים אשר בבעלותם. התמריץ העיקרי; הוא: הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). לכן באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי הדירות והבתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק המבנים. כיום קיבלה התוכנית מרץ רב עקב הכדאיות הכלכלית באיזור המרכז, אך עם זאת, עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת תמ"א 38; עקב קשיים ביישום תוכנית המתאר, בעיקר במישורים הבאים:

1. התמריץ הכלכלי אשר מעניקה תוכנית המתאר לעיתים אינה מספיקה למימון החיזוק. וזאת כיוון שהתוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, וזאת מתוך כוונה לשלב בין התמריצים (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות העירוניות הבנויות. מכאן זכויות הבנייה ניתנו למעשה במשורה. וזאת בשל הענקת הזכויות ברמה של תוכנית מתאר ארצית, בהיקף גדול, ללא ביצוע בחינה מקומית מקפת של נושאים שונים דוגמת: מצב התשתיות (בתי ספר \ גני ילדים), מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכדומה, עלולה לגרום לבעיות אורבניות לא פשוטות. בהתבסס על תפיסה זו, מאפשרת תוכנית המתאר (סעיף 23) הכנת תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התוכנית לתנאיו הייחודיים של כל יישוב ויישוב.

2. הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית ארוכים יחסית. מכיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית בכדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים ובכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות תמ"א 38.

3. הפן הכלכלי והכדאיות הכלכלית, הנובעת מן הקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם כיום בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.

החל משנת 2008 החלו לצאת לפועל פרויקטים על פי התמ"א, כאשר במספר מקומות גדל מאוד מספר הפרויקטים שיצאו לדרך. בין היתר החלו הקמת פרויקטים בערים: בת ים, אשדוד, ראשון לציון, הרצליה, רעננה, תל אביב, רמת גן גבעתיים, וירושלים.

זכאות

חיזוק ועיבוי עמודים בבניין ויצירת קורות קשר בהתאם למתבקש בתמ"א

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים שונים.

קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה שיקול דעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א

מבנים הזכאים לזכויות בנייה מכוח התמ"א 38, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

חיזוק המבנה בלבד, (ללא תוספות בנייה).
חיזוק המבנה ותוספת יחידות דיור חדשות (בהיקף הקומה הטיפוסית), בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש \ בניין.
חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר לכל דירה); התוספת יכולה לכלול מרחב מוגן (ממ"ד).
חיזוק המבנה והוספת מרפסת (עד 14 מ"ר למרפסת לכל דירה).

בבניינים שאינם משמשים למגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף.

תמ"א 38 מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:

מעלית

התמ"א מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.

חניה

התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, למהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת החניות אשר נגרעו עבור הדירות הקיימות. אך עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, כמפורט בתמ"א 38.

עיצובו של הבניין

במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.

תוספת מרחבים מוגנים (ממ"ד)

התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים, מה שבפועל גם משמש חיזוק נוסף למעטפת הבניין הקיים. >חקיקה משלימה לתמ"א

חיזוק בתים משותפים במסגרת תמ"א 38

ביקורת על התוכנית תמ"א 38

חיזוק בניינים בערי הפריפריה

הפעלת תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפריפריה היא בעייתית. בהחלטת כנסת מינואר 2008, קבעה הממשלה: הקצאת תקציבים לסיוע בשיפוץ מבנים במסגרת התמ"א בפריפריה, אך עד היום לא הוקצו תקציבים כאלה בפועל. הפריפריה הנה ברובה אזור אשר בו קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידת אדמה. באזורים האלו מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסייה מחוסרת \ דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. אמצעי העידוד לחיזוק מבנים, המוצעים בתמ"א, הכוללים תוספת זכויות בנייה, אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי הקרקע.

פגיעה בחזות העיר בתשתיותיה ובשכנים

הבנייה במסגרת התמ"א מתירה הוספת קומות נוספות, תוך התקרבות לקווי הגבול של המגרש מעבר למה שמתירות התקנות בדרך כלל. המשמעות של הקטנת המרחקים והוספת הקומות היא הגדלת הצפיפות בין הבתים, דבר שבין היתר עלול לפגוע באיכות חיי התושבים ובחזות העיר. (תיתכן פגיעה באיכות החיים ובערך הדירות של בניינים שכנים לבניינים המשופצים), כולל בניינים חדשים אשר נבנו בשנות ה - 80 ואינם יכולים להיות משופצים במסגרת התמ"א. נציין ונוסיף: בנייה וחיזוק המבנה, במסגרת תמ"א 38 מחייבת שיפוץ חזיתות הבניין ותוכנית גינון וחנייה. במרבית המקרים המשמעות הנה: שיפור חזות הבניין והעיר. החידוש האחרון: עבר החוק המאפשר העברת אישור ביצוע תמ"א 38, ברוב של 51% מדיירי הבניין כאמור יזמים המעוניינים להוציא לפועל מיזמים של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, לפי תמ"א 38 , נתקלים בקשיים רבים בהתמודדותם מול תביעותיהם של דיירים סרבנים ומול הסחבת הבירוקרטית של ועדות התכנון והמפקח על הבניינים המשותפים.

חוק חיזוק בתים משותפים חוקק על מנת להקל על הוצאה לפועל של חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה והקמת ממ"דים כנגד התקפות טילים במסגרת תמ"א 38. תמ"א 38 נתנה תמריץ תכנוני לביצוע החיזוק והמיגון, בדרך של הגדלת זכויות בניה למבנים ישנים כאשר המטרה הייתה כי השווי הכלכלי של הזכויות המוגדלות יממן את חיזוק המבנה הישן, ואף ישפר את חזות הבניין לרבות התקנת מעלית, ובמקרים רבים אף הרחבת הדירות הקיימות.

לאחרונה עברה בכנסת בקריאה טרומית, הצעת התיקון לחוק חיזוק בתים משותפים של ח"כ זבולון אורלב, שעתידה להקל באופן משמעותי את הוצאתם של מיזמי תמ"א 38 מהנייר אל הפועל. לפי ההצעה, שהתקבלה ברוב מוחץ של 11 נגד 0, יופחת שיעור הסכמת הדיירים הנדרש מ-66% ל-51%. עד כה, עבור תוספת של קומה נוספת לפי התב"ע העירונית, מעבר לתוספת המתאפשרת לפי תמ"א 38 , נדרשה הסכמה גורפת של 100% מדיירי הבניין. לפי הצעת התיקון תספיק כעת הסכמה של 51% מהדיירים גם עבור תוספת זו, וניתן יהיה גם להוציא חלקים מהרכוש המשותף, כגון החצר, לצורך התקנת חניות, בלא הסכמת 100% מהדיירים. נושא מהותי נוסף שטופל במסגרת הצעת התיקון הוא הטיפול בדיירים סרבנים. עד כה, כדי להגיש תביעה כנגד דייר סרבן היה צורך להשיג קודם היתר בנייה, המשמעות הייתה שיזמים היו צריכים להוציא סכומים של מאות אלפי שקלים, כולל תשלום היטל השבחה, ולשאת את הסיכון שתביעתו של דייר סרבן תתקבל אצל המפקח על בתים משותפים ותבטל את הפרויקט. לפי הצעת החוק, ניתן יהיה להגיש קודם את התביעה למפקח ורק אחר כך להוציא את היתר הבנייה. מסביר ח"כ אורלב :"מדובר בפיקוח נפש, ולא סתם בהשבחת נכס, המדינה חייבת לעודד דיירים ויזמים, על מנת להציל חיים. בשביל ספק פיקוח נפש מחללים שבת, וכשמדובר על אפשרות של הצלת נפשות רבות, לא נשנה את החוק על מנת שיאפשר זאת?"